작성일 : 16-05-12 15:42
[민사] 건축공사 수급인이 임의로 주택을 임대한 경우 그 효력
 글쓴이 : 한뜻
조회 : 617  

질문

저는 甲소유주택의 신축공사를 도급받은 乙로부터 공사일부를 하도급받아 완성하였으나, 그 공사대금을 받지 못하고 있던 중, 乙이 위 주택의 임대권한을 甲으로부터 위임받았다면서 甲의 인감증명서를 제시하므로 그것을 믿고 공사대금 4,000만원을 받는 대신 이를 전세보증금으로 하는 임대차계약서를 작성하였는데, 계약체결 후 甲에게 확인해보니 甲은 乙에게 그러한 권한을 준 사실이 없으므로 위 계약을 인정할 수 없다고 합니다. 현재 乙은 행방을 감춘 상태인데, 제가 위 계약의 효력을 甲에 대하여 주장할 수는 없는지요?


답변

대리권수여의 표시에 의한 표현대리에 관하여 「민법」 제125조에서 제3자에 대하여 타인에게 대리권을 수여함을 표시한 자는 그 대리권의 범위 내에서 행한 그 타인과 그 제3자간의 법률행위에 대하여 책임이 있고, 다만 제3자가 대리권 없음을 알았거나 알 수 있었을 때에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있으며, 판례에서는 「민법」 제125조가 규정하는 대리권수여의 표시에 의한 표현대리는 본인과 대리행위를 한 자 사이의 기본적인 법률관계의 성질이나 그 효력유무와는 관계가 없이 어떤 자가 본인을 대리하여 제3자와 법률행위를 함에 있어 본인이 그 자에게 대리권을 수여하였다는 표시를 제3자에게 한 경우에 성립하는 것이고(대법원 2007. 8. 23. 선고 2007다23425 판결), 이때 서류를 교부하는 방법으로 「민법」 제125조에서 정한 대리권수여의 표시가 있었다고 하기 위해서는 본인을 대리한다고 하는 자가 제출하거나 소지하고 있는 서류의 내용과 그러한 서류가 작성되어 교부된 경위나 형태 및 대리행위라고 주장하는 행위의 종류와 성질 등을 종합하여 판단하여야 할 것이라고 하였습니다(대법원 2001. 8. 21. 선고 2001다31264 판결).
위 사안과 유사한 경우 판례를 보면, 공사를 도급받은 자가 그 공사에 의하여 완성될 다가구주택 전부 또는 일부를 도급인을 대리하여 임대하는 방법으로 공사대금에 충당하는 것이 통상적으로 행하여지는 거래형태라고는 볼 수 없을 것이므로, 하수급인이 하도급 받은 공사대금채권을 담보하기 위하여 하도급인과 사이에 장차 완공될 다가구주택일부에 대한 전세계약을 체결함에 있어서는 건축주에게 직접 확인할 수 없는 부득이한 사정이 있는 경우를 제외하고는 직접 건축주에게 과연 그 다가구주택을 담보로 제공할 의사를 가지고 있는지를 확인하여 보는 것이 보통인데, 하수급인이 아무런 조사도 하지 아니한 채 건축주의 인감증명서 1통만으로 그 대리권이 있는 것으로 믿었다면 그에게 과실이 있다고 하여 표현대리성립을 부인하였습니다(대법원 1995. 9. 26. 선고 95다23743 판결).
그러므로 위 사안에서 귀하는 위 임대차계약의 진위(眞僞)여부에 대하여 甲에게 확인해볼 수 있었음에도 이를 게을리 한 과실이 있는 것이므로, 甲에 대하여 그 효력을 주장하기는 어려울 듯합니다.

<출처 : 대한법률구조공단 홈페이지>